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  2. 入局鄉村民宿,先搞清楚兩個問題:為誰建?怎么建?

    2022-12-21 中國休閑農業 標簽:旅游規劃 規劃設計 民宿

    綠維導語:疫情發生后,隨著出境游需求轉向國內游,跨省游轉向周邊游,消費者對民宿需求增大,對民宿安全和品質更為重視,鄉村民宿占比快速增加。與此同時,政府出臺一系列政策和行業標準,加大對民宿發展支持力度。市場火熱、政策支持推動了相關企業紛紛入局。

     

    近些年,我國鄉村民宿發展從無到有,從小到大,已經成為鄉村旅游產業的重要組成部分。2020年,我國鄉村民宿消費達363億元。鄉村民宿既滿足了城里人的消費需求,又從產業、文化、生態、人才、組織等多個層面推動了鄉村振興。

     

    綠維文旅認為,民宿發展需要與農業、農村、農民的空間要素、民俗文化、人文要素等深度融合。要在設計中將鄉村民宿的自然環境、歷史淵源、人文元素、時代特征、藝術色彩、經營特色充分整合,既有情懷的淳樸又有時代創新的新潮和提高生活水準的設施,讓鄉村民宿散發出一種渾然天成的特性。
     
     
     

     

     
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    鄉村民宿是當下所需
     
    2017年10月1日起開始實施的《旅游民宿基本要求與評價》定義“民宿是利用當地閑置資源,民宿主人參與接待,為游客提供體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型住宿設施”。根據民宿所處地域的不同可分為:城鎮民宿和鄉村民宿。我國鄉村民宿發跡于21世紀初,一般認為第一代民宿從云南的麗江、大理開始。為什么會出現鄉村民宿呢?

     

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    市民有需求
     
     
    國家統計局數據顯示,2019年中國居民人均可支配收入30733.00元,同比增長8.9%。2019年,中國城鄉居民旅游消費持續攀升。城鎮居民旅游消費達4.75萬億元,鄉村居民旅游消費為0.97萬億元,旅游成為中國人民的必需品。鄉村旅游是應對全面小康社會大眾旅游規?;枨蟮男吕砟?、新模式和新戰略。

     

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    圖片來源:艾媒咨詢

    2019年,中國休閑農業與鄉村旅游人數增長至30.9億人,在疫情常態化下,2020年1-8月中國休閑農業與鄉村旅游人數達12.07億人。

     

     

    圖片來源:艾媒咨詢

    隨著我國經濟的平穩增長和居民收入水平的提高,人們的休閑方式不斷發生改變,“短平快”的大城市郊區游、自駕和高鐵能便捷抵達的中長距離鄉村游備受游客青睞,人們在旅游中就有住宿和消費的需求。

     

     
    農民有意愿
     

     

    鄉村民宿帶動了當地將初級農產品轉變成旅游商品和伴手禮,擴大特色農產品、農產品加工品、傳統手工藝品的生產與銷售,帶動農民增收,促進傳統農業向現代農業升級轉型。2019年我國鄉村休閑旅游接待游客超過30億人次,直接吸納就業人數1200萬,帶動受益農戶800多萬戶,鄉村民宿為此做出了舉足輕重的貢獻。據相關人士介紹,一家民宿至少可以帶動5戶農戶的增收。浙江省長興縣水口鄉的民宿已經超過500家,床位接近2萬張,餐位數2.2萬個,直接從業人數2000余人。

     

     
    企業有動力
     
     

    鄉村振興戰略背景下,很多企業認為發展鄉村民宿有廣闊的市場前景,具有投資、運營鄉村民宿的強勁動力。2013年前后,浙江德清莫干山的民宿異軍突起,大量資本開始蜂擁而至。2017年浙江德清的“裸心谷”以每年每個房間100萬元的收入成為中國單間房間最賺錢的民宿。中國旅游與民宿發展協會發布的《2020年度民宿行業研究報告》顯示,鄉村民宿房源總量達到38萬套。部分民宿品牌經歷了從單體民宿到一地多點,再到異地連鎖或軟品牌模式發展。

     

     
    政府有支持
     
     
    近年來,為了支持鄉村民宿的發展,各地政府和部門都出臺了一些支持措施。農業農村部、國家發展改革委等部委相繼出臺了《農業農村部關于開展休閑農業和鄉村旅游升級行動的通知》《促進鄉村旅游發展提質升級行動方案(2018—2020年)》等文件,鼓勵鄉村旅游發展。通過相關政策扶持,充分發揮政府職能作用。在發展民宿的鄉村,有的建立了“黨支部+民宿旅游合作社+農戶”的運作模式,帶動農民創業、就業、致富,維護村民利益,調動村民積極性,凝聚全村人心。
     

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    鄉村民宿發展中面臨的問題

     

     
    缺乏頂層設計
     

     

    缺乏部門協調機制。部分地區簡單地將農家樂和鄉村民宿的管理劃分開來,實際上,村莊規劃、建筑安全、消防隱患、食品安全等都需要建立一個統一的協調機制,提高效率。缺乏保險保障。鄉村民宿在經營過程中,易出現包括室內外等多種意外事故,若無保險,民宿主將會面臨高額賠償。缺少相關支持政策。經營者難以融資、宅基地支持政策不明晰等,都是影響鄉村民宿的健康持續發展的因素。

     

     
    缺乏規范管理
     

     

    民宿管理的標準化手段落后。對鄉村民宿的經營場地、接待設施、安全管理、衛生環保和提供服務都缺乏基本的要求或規范。行業協會的作用發揮不夠。缺少行業間的溝通交流,行業協會在鄉村民宿發展的參謀作用顯得有限。目前只有北京市、廣東省等省市成立了民宿協會。部分鄉村民宿過度消耗當地自然資源。比如一部分打造森林原生態風格的民宿,挖掉部分山體進行擴建,或砍伐樹木來進行房屋建設。
     
     
    缺乏從業人才
     

     

    鄉村民宿發展亟需相關從業人才。策劃人員、運營人員、服務人員等相關從業者的專業素質還有待提高。從業者中的當地農民,大多不具備相關專業素質,會直接影響其服務水平。社會上民宿相關專業培訓較少。從業者的經營水平無法得到提升,農戶的服務意識和衛生意識還達不到要求。

     

     
    缺乏基礎設施
     

     

    吃、住、行、游、娛、購是旅游的六大要素,均涉及旅游基礎設施建設,這些方面直接關系到消費者在當地的體驗感受。鄉村民宿一般離城市較遠,很難接入城市管網的自來水,有的只能建設凈化水站。生活中產生垃圾沒有辦法納入環衛一體化保潔范圍。就近的醫療服務也十分簡陋,難以保障及時救治,還有一些消防救助不能及時抵達。

     
     
    缺乏利益聯結
     
     
    合理有效的利益分配機制是推動集體經濟發展、維護農民合法權益的重要保障。鄉村民宿建在農村,還是要姓“農”,沒有農民的支持,鄉村民宿是很難做好的。因此鄉村民宿要探索建立多種利益聯結機制增加農民收入,強化集體經濟的參與程度,推動實現城鄉共同富裕。

     

     
    缺乏創意設計
     

     

    一些鄉村民宿的設計中缺乏鄉土味道,那些源于鄉村、帶動鄉村發展的重要元素往往被忽視,缺乏對鄉村室內外環境的整體考量,缺乏對鄉村農產品的包裝設計,缺乏鄉村數字化的產品轉化,空間規劃上不能做到美觀和實用的統一。有的民宿在設計中丟掉了傳統的建筑結構和沉淀的文化底蘊,甚至破壞了原有的風貌。

     

     
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    鄉村民宿開發建設指南
     
    民宿建設要建立商業思維,投資者既要準確認識民宿的發展前景,更要以科學的思路投入民宿的建設當中。民宿的籌建大致有以下幾大重要步驟:項目選址、定位、規劃設計、施工建設、融資、運營。

     

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    項目選址
     
     
    1.選址類型
    項目選址成熟的民宿及民宿聚集區無不具備極佳的選址條件。綜合來看,主要有兩種選址類型。一是選址于景區周邊,依托景區景點的吸引力,借助先天的旅游住宿市場,與周邊娛樂、餐飲等旅游配套共同形成旅游區旅游服務體系。二是選址于城市周邊,以臨近城市龐大的消費市場為動力。

     

    2.選址的影響因素
    影響選址的因素很多,重要因素可歸納為以下幾點。

     

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    項目定位
     

     

    定位是投入建設的前提,只有明確了服務人群的需求,才能創造準確的產品。定位主要包含市場定位、產品定位、形象定位三方面。策劃規劃的精準定位、特色文化的準確呈現,確立了項目的核心競爭力,這將發展成為未來民宿的品牌特色。民宿將在定位的基礎上衍生出品牌精神、文化內涵。

     

     
    規劃設計
     
     
    民宿的個性、差異化首先體現在空間設計上,民宿的空間設計就是要把定位的精神文化內涵空間化、物質化;其次,在地文化的展示尤為重要,民宿的規劃設計必須充分挖掘和突出當地文化元素,在保留并凸顯在地元素的過程中創新;再次,遵循質樸自然的設計原則,規劃設計要尊重地域自然生態,營造人與自然、材料與環境的和諧;最后,民宿需要合理的配套業態補充,游客入住民宿,往往不滿足于單一的住宿功能,餐飲、SPA、有機農場、兒童游樂等業態會給游客體驗帶來很大的提升,民宿的配套功能有些可以借助周邊的自然條件因地制宜布局,同時應充分考慮區域的聯動效應,與周邊業態形成互動。

     

     
    硬件建設
     

     

    硬件建設是開辦民宿最為主要的內容,也是民宿情懷的最重要的載體,包含建筑、室內、軟裝、庭院、配套設施等一切物質空間的元素,其中,建筑和環境的空間設計是重中之重。
    1.工程概算
    在成本投入當中,確保品質的條件下,應盡量減少硬裝的花費,避免過分包裝,建設完成后,可通過適當的軟裝提高民宿品質。
    2.建筑施工
    民宿建筑與庭院空間單體規模小、細節多,建造過程需要設計師、民宿主、施工隊三方密切協作。
    3.軟裝配飾
    民宿的軟裝可以說是空間的畫龍點睛之筆。恰當的配飾選用能夠充分展示民宿的文化內涵和要傳達的生活態度。

     

     
    投資成本構成與融資方式
     
     

    在民宿建設初期,投資收益的測算極為關鍵,要經過對市場的調研預判,確保合適的規模、客房數量、定價標準及相關配套。通過各項成本的測算及收益的預測,應重點平衡建設規模及標準,評估項目的可行性,并采取合適的融資方式。

     

    1. 民宿投資成本構成及收益
    民宿成本包含建設期成本和運營成本,建設期投入包括土地或房屋租金,設計咨詢費用,房屋及相關配套建設裝修成本;運營期包含營銷成本、人員工資、維護維修、水電網費、日常消耗品費用等。民宿收益最大的影響因素是入住率,入住率的預測需要對多因素進行綜合分析,這些因素一般包括對周邊住宿業態和市場類似住宿品類的調研類比,對地區消費水平的評估等。

     

    2. 民宿融資方式
    民宿經營場所的產權大多屬于農村集體所有,民宿的產權往往不具備抵押借款的基礎條件。幸運的是,眾籌作為新興的融資渠道填補了這一空缺。同時在消費升級的背景下,也有許多不同的行業資本開始青睞民宿的發展,拓寬了民宿的融資方式。

     

    眾籌
    對小而美的民宿業態來說,眾籌也許是目前民宿最好的融資方式。它不僅解決了資金、用戶和品牌,更能保護創始團隊的控制權。因為這些投資人并沒有投票權,不干涉民宿的運營,只是獲得分紅。

     

    股權融資
    對于希望做成規?;B鎖品牌的民宿來說,股權融資是更好的選擇。民宿想獲得資本的青睞,一開始就要考慮如何搭建獨特而不可替代的商業模式,民宿的特色也需要更加鮮明,品牌價值需要不斷強化。值得注意的是,在贏取投資的同時,也不可一味的迎合資本的要求,防止資本為盲目追求收益的最大化而無限度規模擴張。在連鎖復制的同時,更要確保民宿作為非標住宿的個性化品牌特征。而民宿與資本聯姻的道路如何走,也需要市場在更長的時間里進行驗證。
     
     
    運營管理
     

     

    運營管理一個成功的民宿,持續良好的運營服務與營銷推廣必不可少。硬件建設在完成之后,短期內無法做出較大改變,而運營服務與產品營銷卻有著無限潛力。

     
    1. 民宿的服務與運營
    依照民宿的新型體驗類產品的特征,可將其服務劃分為日常規范服務和個性特色服務。
     
    ——標準化服務保障民宿有序運營
    民宿本質是住宿酒店業,作為服務業,建立一套標準流程化的服務極為重要,這能為有序運營提供保障。運營方應依照這些標準的建立指導民宿員工的日常工作。對一些相對偏遠或是體量較小的民宿來說,普通服務人員往往是附近居民。在缺乏經驗的前提下,訂立各項標準,做好崗前培訓非常關鍵。

     

    ——以個性特色服務為民宿賦予溫度
    個性化是民宿品牌的核心要素,主要體現在三個方面:一是富有情調的空間場景布置;二是民宿人員的服務品質;三是特色配套服務提供。個性與標準兩者之間矛盾的協調是成就民宿的關鍵性要素。

     

    2.民宿的營銷推廣
    產品營銷的方式和渠道多種多樣。得益于互聯網時代的發展,民宿的銷售方式具有下沉式、在線化特征。在線銷售的主要方式有社交網絡、電商平臺、口碑營銷等。

     

    本文參考:綠維農旅融合與村莊規劃、中國休閑農業

    圖片來源:攝圖網

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